Quando un appartamento è in affitto, una delle domande più frequenti è questa: la caldaia la paga il proprietario o l’inquilino?
La risposta corretta è: dipende dal tipo di spesa. In generale, la manutenzione ordinaria e i controlli periodici sono a carico dell’inquilino, mentre sostituzione, adeguamenti normativi e interventi straordinari sono a carico del proprietario.
Come si dividono le spese della caldaia in un immobile in affitto
La regola pratica è semplice:
Paga l’inquilino quando si tratta di:
- manutenzione ordinaria della caldaia
- pulizia annuale dell’impianto e dei filtri
- controlli periodici
- spese legate all’uso normale dell’impianto
- piccoli interventi dovuti al normale utilizzo
Paga il proprietario quando si tratta di:
- sostituzione della caldaia
- rifacimento o installazione dell’impianto
- adeguamento a leggi e regolamenti
- manutenzione straordinaria
- guasti dovuti a vetustà o cause non imputabili all’uso dell’inquilino
Quando paga l’inquilino
L’inquilino paga tutto ciò che rientra nella gestione ordinaria dell’impianto.
La tabella oneri accessori collegata al D.M. 16 gennaio 2017 indica infatti come a carico del conduttore la manutenzione ordinaria degli impianti, la pulizia annuale, la messa a riposo stagionale, la lettura contatori e i consumi.
Esempi concreti
Di solito paga l’inquilino se deve sostenere:
- revisione periodica della caldaia
- pulizia filtri
- normale controllo tecnico
- piccoli interventi dovuti all’uso quotidiano
- riavvio o ripristino per mancata manutenzione ordinaria
Quando paga il proprietario
Il proprietario resta responsabile per gli interventi che servono a mantenere l’immobile idoneo all’uso, esclusa la piccola manutenzione. Per questo motivo paga normalmente:
- sostituzione completa della caldaia
- rottura dovuta a usura del tempo
- adeguamento dell’impianto alle norme
- interventi straordinari su componenti principali
Esempi concreti
Di solito paga il proprietario se serve:
- cambiare la caldaia perché vecchia o non più riparabile
- sostituire parti essenziali per vetustà
- mettere l’impianto a norma
- rifare l’impianto di riscaldamento o acqua calda
Il punto decisivo: ordinaria, straordinaria o vetustà?
Qui nasce quasi sempre la lite.
La legge distingue tra:
piccola manutenzione / ordinaria: spesa in capo all’inquilino
vetustà, caso fortuito, straordinaria: spesa in capo al proprietario
Tradotto in modo pratico:
se la caldaia si blocca perché non è stata fatta la manutenzione ordinaria, il costo tende a gravare sull’inquilino
se la caldaia si rompe perché è vecchia o perché cede un componente importante per usura, il costo tende a gravare sul proprietario
Conta anche cosa c’è scritto nel contratto
Il contratto di locazione conta molto.
Il criterio generale deriva dal Codice Civile, ma nella pratica bisogna sempre leggere:
il contratto firmato
eventuali allegati sulle spese
gli accordi territoriali applicabili al Comune, quando richiamati
Quindi, prima di discutere su una fattura della caldaia, conviene verificare se il contratto richiama in modo espresso la ripartizione delle spese di manutenzione.
In sintesi: chi paga la caldaia in affitto?
Paga l’inquilino per manutenzione ordinaria, revisione, pulizia e piccoli interventi dovuti all’uso.
Paga il proprietario per sostituzione, lavori straordinari, adeguamenti normativi e guasti dovuti a vetustà.
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FAQ
Di norma l’inquilino, perché rientra nella manutenzione ordinaria dell’impianto.
Se la caldaia si rompe, chi paga?
Dipende dalla causa. Se il guasto dipende da uso ordinario o mancata manutenzione, può pagare l’inquilino. Se dipende da vetustà o da un problema strutturale, paga il proprietario.
La sostituzione della caldaia spetta al proprietario?
Sì, normalmente sì, perché la sostituzione integrale e gli interventi straordinari spettano al locatore.
La pulizia annuale della caldaia chi la paga?
La pulizia annuale e la manutenzione ordinaria risultano normalmente a carico dell’inquilino.
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